mieszkanie pod wynajem

Do każdej nowej inwestycji podchodzimy, oceniając ją przez pryzmat tego, czy sami zamieszkalibyśmy w danym miejscu

Dlaczego zdecydowaliście się Państwo na inwestowanie w nieruchomości pod wynajem? Co było inspiracją?

Agata Danowska: Wraz z mężem nie wierzymy w sprawność  i wydajność naszego systemu emerytalnego. Od początku każde z nas miało świadomość, że nasza przyszłość zależy wyłącznie od nas samych. W przeszłości lokowaliśmy oszczędności w różnych funduszach emerytalnych ale szybko doszliśmy do wniosku, że z tym sposobem na zapewnienie sobie spokojne starości nie można wiązać zbyt wielu nadziei . Nie podobało nam się, że pieniądze przynoszą niewielki zysk a pobierane prowizje są horrendalne. Podświadomie czuliśmy, że musimy znaleźć inną drogę.

Nasza decyzja dotyczącą inwestowania w nieruchomości na wynajem nie od razu była świadoma. Bartek w przeszłości wynajmował swoje mieszkanie, ale nie może zaliczyć tego okresu do zbyt udanego. Właściwie nasze wspólne inwestowanie zaczęło się od mojej panieńskiej kawalerki, w której kiedyś mieszkałam, a która, po decyzji o zamieszkaniu wspólnie z Bartkiem, nagle została pusta. Zdecydowałam wówczas, że szkoda ją sprzedawać, nie byliśmy jeszcze z Bartkiem małżeństwem więc i losy naszego związku były jeszcze niepewne.

Tak więc wynajęłam swoją kawalerkę… i tak już zostało – od tego czasu minęło blisko dziesięć lat. Od prawie siedmiu lat jesteśmy małżeństwem inwestowanie w nieruchomości traktujemy jako świadome działania mające na celu zabezpieczenie naszej przyszłości.

Na marginesie nadmienię, że mojej starej kawalerki już nie mamy, udało nam się ją bardzo korzystnie sprzedać i zainwestować w lepszych niż tamta, lokalizacjach. Dzięki temu udało nam się uczynić nasz przychód z tego źródła bardziej stabilnym.

Ma Pan spore doświadczenie w zarządzaniu i wynajmie nieruchomościami, czy coś Pana zaskoczyło podczas stawiania pierwszych kroków? Jakie błędy popełnił Pan na początku (w szukaniu nieruchomości pod wynajem i podczas wynajmowania pierwszym zainteresowanym)?

Bartosz Danowski: W naszej książce wielokrotnie podkreślamy, że zaczynaliśmy bez wcześniejszego przygotowania i doświadczenie zdobywaliśmy „w boju”. Takie podejście siłą rzeczy powoduje, że spotykały nas różne niespodzianki. Problemem było przebicie się przez przepisy i wymagania stawiane przez urzędników (mam wrodzoną awersję do urzędów, dlatego Agata zajmuje się umowami, podatkami itp.). Uczyliśmy się rozmów z pośrednikami, negocjacji oraz kwestii technicznych. Wyzwaniem było również przygotowanie i wyposażenie pierwszych mieszkań, zorganizowanie prezentacji czy rozmowy z potencjalnymi najemcami. Wszystko było nowe i wymagało oswojenia się z tematem.

Podczas poszukiwań nieruchomości udało nam się uniknąć większych pomyłek. Stało się tak ponieważ od samego początku uznawaliśmy, że zakup kolejnego mieszkania na wynajem to coś co możemy ale nie musimy robić. Komfort psychiczny pozwalał nam na przebieranie w ofertach. Dodatkowo inwestujemy w mieszkania na terenach, które dobrze znamy. To pozwala nam na uniknięcie wpadki z nieodpowiednią lokalizacją. Typując nieruchomość do zakupu kierowaliśmy się również naszą intuicją. W przeszłości mieszkaliśmy w blokach z wielkiej płyty i znamy wady tego typu lokalizacji. Od ponad 20 lat mieszkamy w starym budownictwie. Kochamy kamienice i doskonale znamy zalety oraz wady tego typu nieruchomości. Te doświadczenia pozwalają nam uniknąć wpadek związanych z nieodpowiednim budynkiem lub lokalizacją mieszkania wewnątrz budynku. Wiemy też z jakimi problemami musimy się liczyć np. podczas remontu czy jak dobrać wyposażenie nieruchomości.

Do każdej nowej inwestycji podchodzimy oceniając ją przez pryzmat tego czy sami zamieszkalibyśmy w danym miejscu. Mamy określone wymagania co do standardu budynku i samego mieszkania. Dodatkowo jesteśmy rodzicami i patrzymy na otoczenie przez pryzmat rodziny z dziećmi. Lubimy również spędzać czas aktywnie oraz regularnie korzystamy z oferty kulturalnej i gastronomicznej. To powoduje, że na wybrane mieszkanie spoglądamy z bardzo szerokiej perspektywy.

Wracając do konkretnych wpadek. Zdarzyło nam się kupić mieszkanie, w którym dopiero kilka miesięcy później okazało się, że niektóre okna jednak nie są idealne i konieczna jest ich wymiana. W chwili sprawdzania nieruchomości nie dopatrzyliśmy się problemu i uznaliśmy, że okna są w stanie dobrym. Na szczęście wymiana okien w kawalerce nie kosztowała nas zbyt dużo. Jednak teraz już wiemy, że warto dokładnie sprawdzić wszystkie okna.

Innym przykładem wpadki było kupno mieszkania, które wyglądało na idealne i wymagające jedynie drobnego odświeżenia. Zbagatelizowaliśmy kwestie brudnej podłogi (przykryta centymetrową warstwą kurzu i pyłu z remontu klatki schodowej). Po uprzątnięciu okazało się, że panele nadają się do natychmiastowej wymiany a kurz jedyne maskował spore wytarcia na panelach.

Chciałbym podzielić się jeszcze jedną ciekawą przygodą. Oglądaliśmy atrakcyjne mieszkanie. Już podczas pierwszej wizyty wiedzieliśmy, że to jest to, czego szukamy. Byliśmy przygotowani na każdą ewentualność (mieliśmy przy sobie umowę rezerwacyjną oraz gotówkę na zaliczkę). Po obejrzeniu mieszkania zaczęliśmy negocjacje. Wynegocjowaliśmy cenę, która była atrakcyjna dla nas i sprzedających. Zaproponowaliśmy podpisanie umowy i zaczęły się problemy. Przez kolejnych kilkanaście dni nie udało nam się podpisać umowy rezerwacyjnej. Ostatecznie kupiliśmy inne mieszkanie. Analizując ten przypadek doszliśmy do wniosku, że zbyt szybko chcieliśmy przeprowadzić całą operację a sprzedający uznał, że wynegocjowana cena była zbyt niska, skoro tak szybko zgodziliśmy się na zakup.

Drugą grupą wpadek to kwestie związane z najemcami. Polskie prawo nie sprzyja ludziom takim jak my. W majestacie prawa może się tak zdarzyć, że wynajmujący  nie będzie płacić za mieszkanie, a my nie mamy możliwości, aby szybko się go pozbyć. Dlatego korzystamy z tzw. najmu okazjonalnego. Dzięki temu śpimy przynajmniej trochę lepiej. Staramy się też dokładnie sprawdzać naszych  wynajmujących.

Podczas pierwszych kontaktów z chętnymi staraliśmy się wychodzić naprzeciwko klientom. Na przykład jeżeli potencjalny wynajmujący po obejrzeniu mieszkania prosił nas o kilka dni na zastanowienie się, to odmawialiśmy innym i czekaliśmy. Życie bardzo szybko pokazało, że taka postawa nie ma sensu i na niej tracimy. Osoby, które prosiły o czas do namysłu, zwykle nie odzywały się, a my traciliśmy na przykład tydzień i potem zaczynaliśmy od nowa. Dlatego teraz stosujemy zasadę „kto pierwszy ten lepszy”. Dalszego okazywania nieruchomości zaprzestajemy w chwili pobrania zadatku lub sfinalizowania umowy.

Doświadczenie pokazało nam również, że do osób z polecenia również należy podchodzić z dystansem. Gwarancją spokoju nie jest również rodzina z kilkumiesięcznym dzieckiem.

Na koniec chciałbym podkreślić, że prawnicze wykształcenie Agaty, moje studia podyplomowe z zakresu negocjacji jak również zmysł techniczny, również pomagają nam w kupnie kolejnych mieszkań. Dzięki temu nie musimy korzystać z pomocy pośredników lub specjalistów z zakresu budownictwa.

W książce „Zarabiaj na nieruchomościach” piszą Państwo, że zanim zdecydujemy się na konkretną lokalizację, warto zastanowić się, dla kogo będzie atrakcyjna, że wbrew pozorom nie ma aż tak dużo studentów, nie licząc okolic prestiżowych uczelni. Kto był dla Pani najbardziej bezproblemowym najemcą i z myślą o jakim najemcy powinniśmy szukać mieszkania pod wynajem?

Agata Danowska: Najbardziej bezproblemowych najemców miałam właśnie w tej wyżej wspomnianej, mojej panieńskiej kawalerce. Po decyzji o zamieszkaniu z Bartkiem udało mi się wynająć moje mieszkanie bardzo szybko i to bez umieszczenia nawet jednego ogłoszenia w portalach ogłoszeniowych – zadziałał marketing szeptany i kawalerkę wynajęłam młodej parze. Mieszkali w tym mieszkaniu ponad 5 lat, co z perspektywy czasu oceniam jako naprawdę długi okres. Warto tutaj zauważyć, że niewielkie mieszkania siłą rzeczy trafiają do grupy docelowej, która często zmienia miejsca zamieszkania, np. z uwagi na pracę, zmiany partnerów czy założenie rodziny. Dlatego  wspomniane pięć lat to był dobry wynik.

Osoby, które wynajmowały ode mnie mieszkanie były wzorem idealnego najemcy: swoje zobowiązania finansowe wobec mnie zawsze regulowały w terminie, wszystkie problemy (np. wymiana pionów w całym budynku) pojawiające się w trakcie najmu, rozwiązywały lub nadzorowały  same, najwyżej informując mnie, że takie zdarzenie miało miejsce. Po ponad 5 latach takiego najmu mieszkanie nadal było w bardzo dobrym stanie.

Szukając mieszkania pod wynajem, przede wszystkim ogranicza nas budżet, który przeznaczyliśmy na taką inwestycję, a co za tym idzie pierwotnie właśnie ilość środków finansowych a następnie metraż mieszkania, które uda nam się kupić będą determinowały poniekąd naszą przyszłą grupę docelową.

Jeżeli dysponujemy środkami finansowymi pozwalającymi na zakup kawalerki lub maksymalnie małego mieszkania dwupokojowego, to naszą nieruchomość powinniśmy dedykować singlom, młodym parom czy małżeństwom, ewentualnie rodzicom samotnie wychowującym dziecko. W taki mieszkaniu nie zamieszka raczej rodzina 4 osobowa. W tego typu mieszkaniach trzeba się jednak liczyć z większą rotacją najemców.

Jeżeli jednak dysponujemy środkami na zakup większego mieszkania to możemy je oczywiście dedykować bądź to studentom (jeżeli nasza nieruchomość znajduje się blisko ośrodków akademickich) lub rodzinom. Jednak wartym podkreślenia jest to, że większe i droższe mieszkanie nie przekłada się na proporcjonalny wzrost naszego zysku. Spójrzmy na prosty przykład. Hipotetyczny koszt kawalerki to np. 100 000 zł. Koszt dwupokojowego mieszkania to wydatek 130 000 zł. Kawalerkę wynajmiemy za 1000 zł miesięcznie a mieszkanie dwupokojowe np. za 1200 zł. Oznacza to, że inwestując dodatkowe 30 000 zł rocznie dodatkowo zarobimy 2 400 zł. Oznacza to, że dodatkowa inwestycja zwróci nam się po kilkunastu latach. Dlatego znacznie lepszym rozwiązaniem jest zakup dwóch kawalerek po 100 000 zł bo wtedy realnie zarobimy więcej.

Każde miasto rządzi się swoimi prawami. Nie zawsze możemy liczyć na studentów. Są również miejsce, w których młodzi wyjeżdżają za lepszym życiem. Wszystkie te czynniki należy brać pod uwagę i dokładnie analizować, jaki rodzaj inwestycji będzie najlepszy. Zanim kupimy mieszkanie, warto poświęcić kilka wieczorów i przeanalizować oferty konkurencji na rynku. Warto również zgłębić sytuację np. na rynku mieszkań z miasta czy obserwować rozwój programu mieszkanie plus.

Czy jeśli zgromadzimy kapitał na przedpłatę do pierwszej inwestycji i bank udzieli kredytu, to potem mamy szanse na zakup kolejnych mieszkań, czy ten rodzaj inwestowania wymaga sporego kapitału na początek, np. w postaci spadku?

Bartosz Danowski: Jeszcze kilka lat temu banki rozdawały kredyty na prawo i lewo. Na rynku były oferty, które pozwalały na pozyskanie kredytu na 110% wartości nieruchomości. Obecnie mamy taką sytuację, że banki zaostrzyły kwestie kredytowania zakupu nieruchomości. Jedną z istotniejszych zmian jest wprowadzenie obowiązkowego wkładu własnego. W tym roku wkład to 20% ceny kredytowanej nieruchomości. Wartość ta co roku rośnie. Oznacza to, że do zakupu nieruchomości musimy posiadać własny kapitał. Może to być gotówka ale również pieniądze zgromadzone np. w III filarze emerytalnym czy inna nieruchomość.

Istotnym elementem jest również zdolność kredytowa. Jeżeli ją posiadamy, to w połączeniu z wkładem własnym możemy myśleć o zakupie mieszkania pod wynajem na kredyt.

Warto jednak pamiętać o tym, że traktowanie przychodu z najmu jako jedynego źródła na spłatę kredytu nie jest dobrym rozwiązaniem. Należy liczyć się z tym, że będziemy mieć przestoje w najmie lub nawet pojawi się problem ze znalezieniem chętnego.  Dlatego zanim Czytelnik zdecyduje się na korzystanie z kredytu, radzę by dokładnie przeliczył wszystkie warianty. Zdecydowanie odradzam zakup na kredyt w sytuacji, gdy miesięczny przychód z najmu ledwo zaspakaja wysokość raty, a inne źródła dochodu nie wpływają na istotną zmianę sytuacji.

W książce „Zarabiaj na nieruchomościach” piszą Państwo, że istnieje taka opinia, że zyski z nieruchomości to „dochód pasywny i wolność finansowa”, a Państwa zdaniem to „ciężki kawałek chleba”. Jak bardzo angażujące jest zarządzanie nieruchomościami pod wynajem, co pochłania najwięcej czasu?

Agata Danowska: Nigdy nie wierzyliśmy, że jakikolwiek przychód ma cechy przychodu pasywnego (no może poza wygraną w Toto Lotka). Tym bardziej przychód z wynajmu mieszkań nie  jest manną z nieba i wymaga nie tylko nakładów finansów, ale także całkiem sporo pracy własnej.

Najwięcej czasu jeżeli nie mamy jeszcze nieruchomości pod wynajem, pochłania szukanie idealnego lokalu. W naszym przypadku bywało z tym różnie – zdarzało się, że udawało nam się kupić nieruchomość niemal w przeciągu dwóch tygodni od rozpoczęcia poszukiwań, ale bywało też tak, że szukaliśmy 3 miesiące i nie mogliśmy znaleźć nic odpowiedniego – w taki  wypadku najwięcej czasu pochłania szukanie odpowiednich ofert w portalach ogłoszeniowych i oczywiście oglądanie mieszkań. To dosyć wyczerpujący etap, ale w naszej ocenie bardzo ważny i im większą cierpliwością się wykażemy, i co ważniejsze, nie zniechęcimy się po kilku czy kilkunastu próbach, tym lepszy efekt końcowy osiągniemy –  na tym etapie nie warto iść na zbyt duże kompromisy i szukać takiej nieruchomości, która naprawdę będzie spełniała nasze oczekiwania.

Kolejną pracę musimy wykonać, przygotowując nieruchomość do wynajmu. Mamy tutaj na myśli remont i wyposażenie. Pracę po części wykonywaliśmy sami i zlecaliśmy podwykonawcom. Wszystko zależało od tego, co należało zrobić.

Sam proces poszukiwania najemcy to również praca. Należy liczyć się z tym, że mieszkanie będzie chciało zobaczyć przynajmniej kilkanaście osób. Z każdą należy się spotkać, pokazać mieszkanie, odpowiedzieć na dziesiątki pytań (czasem zaskakujących). Następnie konieczne jest sfinalizowanie umowy.

Angażujący jest również moment, w  którym mieszkanie jest już wynajęte. Pobieranie należności, regulowanie rachunków, rozliczanie podatku oraz regularne kontrole mieszkania zajmują sporo czasu i przy kilku mieszkaniach zaczyna to być zauważalna część codziennych obowiązków. Warto również mieć świadomość tego, że zdarzają się awarie oraz najemcy mogą mieć różne problemy, w które siłą rzeczy będziemy angażowani.

Dlatego właśnie trudno nam się zgodzić z opinią, że wynajem mieszkań to dochód pasywny – jak w zdecydowanej większości przypadków zysk nie pojawia się znikąd i wymaga zarówno nakładów finansowych, czasu oraz zaangażowania.

Czy może Pan wyjaśnić pojęcie podnajmu?

Bartosz Danowski: Zacznijmy od podstaw. Jeżeli posiadamy własne mieszkanie i chcemy je wynająć to jesteśmy wynajmującym. Osoba, której wynajmiemy mieszkanie to najemca. O podnajmie mówimy w sytuacji gdy najemca wynajmie nasze mieszkanie innej osobie. Osoba zajmująca się podnajem zarabia na różnicy pomiędzy tym ile musi zapłacić za mieszkanie wynajmującemu, a tym za ile uda się jej je podnająć.  Podnajem to ciekawe rozwiązania dla osób, które nie mają kapitału ani zdolności kredytowej a mimo wszystko chcą zarabiać na nieruchomościach.

Niestety z punktu widzenia właściciela mieszkania podnajem nie jest dobrym rozwiązaniem. Jeżeli ktoś na naszym mieszkaniu potrafi zarobić więcej, to najprawdopodobniej źle skalkulowaliśmy naszą cenę. Drugim znacznie poważniejszym zagrożeniem jest to, że z osobą, która realnie zajmuje nasze mieszkanie nic nas nie łączy (nie mamy umowy). Po drodze pojawia się pośrednik, który nie może załatwić żadnej sprawy związanej z naszym mieszkaniem. Mówiąc wprost całe ryzyko i tak spada na nas.

Z uwagi na problemy, o których mowa powyżej większość dobrych umów najmu wyklucza możliwość podnajęcia mieszkania bez zgodny właściciela.

Z jakimi kosztami musi liczyć się właściciel nieruchomości? Jak rozumiem część zysków z wynajmu wróci do nieruchomości, jakie są „koszty ukryte” i czy da się je jakoś zmniejszyć, uniknąć?

Agata i Bartosz Danowscy: O wszystkich niezbędnych do poniesienia kosztach związanych z wynajmem nieruchomości pisaliśmy dokładnie w naszej książce – koszty jakie ponosi właściciel różnią się od siebie w zależności o jakim etapie naszej drogi do wynajmu mieszkania, jesteśmy.

Oczywiście pierwszym i najbardziej obciążającym kosztem przyszłego właściciela nieruchomości jest sam zakup mieszkania oraz koszty jakie temu towarzyszą (notariusz, podatki, odpisy). Jeżeli mieszkanie wymaga remontu to to także koszt, którego nie da się uniknąć. Kosztem jest również wyposażenie mieszkania tak by spełniało ono wymagania najemcy.

Niezależnie od tego czy mieszkanie zostało wynajęte, czy też stoi puste, kosztem stałym jest kwestia opłat na fundusz remontowy i eksploatacyjny (potocznie opłaty te bywają nazywane czynszem). Stałymi opłatami są również koszty mediów. Tutaj nawet w przypadku, gdy mieszkanie stoi puste płacimy pewne stałe opłaty przesyłowe.

W chwili, gdy wynajmiemy mieszkanie koszty mediów będą wyższe niż miało to miejsce w przypadku pustego lokalu. Dodatkowo w chwili gdy osiągamy przychody z najmu pojawia się obowiązek podatkowy.

Kalkulując czynsz najmu musimy bardzo dokładnie poznać strukturę wszystkich kosztów i uwzględnić w naszej cenie wynajmu. Typowymi działaniami  jest przenoszenie kosztów mediów licznikowych (prąd, woda, gaz, c.o.) na wynajmującego.

Wpływ na koszty podatkowe może mieć m.in. sposób w jaki rozliczamy najem. Najprostszym rozwiązaniem jest ryczałt. Jednak w takim przypadku nie mamy możliwości „wpuszczenia w koszty” np. kosztów remontu, wyposażenia czy amortyzacji mieszkania. Oznacza to, że zawsze musimy zapłacić niewielki podatek. Jeżeli mamy dużo kosztów (zakup mieszkania, koszt remontu, zakup wyposażenie) to w takim wypadku korzystniejszym rozwiązanie może być rozliczenia się wg. skali podatkowej. Wymaga to nieco więcej pracy z naszej strony, ale może oznaczać brak podatku przez kilka lat.

Warto tutaj podkreślić, że kosztem jest również rata kredytu jeżeli korzystaliśmy z pomocy banku. Odsetki również mogą być kosztem i mogą wpływać na wysokość podatku jaki powinniśmy zapłacić.

Powinniśmy się również liczyć z tym, że wynajmowane mieszkanie zużywa się w sposób naturalny. Nie chodzi tutaj o zniszczenia spowodowane przez najemców. Dlatego okresowe remonty, naprawy czy wymiany wyposażenia mogą nas dodatkowo obciążyć. Ważne jest to aby dokładnie sprawdzać stan odbieranego mieszkania. Dobrym rozwiązaniem jest założenie oddzielnego konta i dokładnie tam pewnej części zysku z mieszkania (np. jeden czynsz najmu na rok). W ten sposób w sposób bezbolesny uzbieramy środki na ewentualne remonty, naprawy czy zakup nowego wyposażenia. Fundusz, o którym mowa przyda się również w przypadku niespodziewanych awarii (np. pęknięta rura, awaria ogrzewania etażowego), których obowiązek usunięcia spada na właściciela mieszkania.

Dziękuję za podzielenie się fachową wiedzą od strony praktycznej!

rozmawiała: Marta Szyszko

Jeśli rozważasz zarabianie na nieruchomościach, koniecznie zajrzyj do książki bohaterów dzisiejszego wywiadu:

Agata i Bartosz Danowscy

Klikając w ten link: http://ebookpoint.pl/view/8778E/jakkup.htm kupisz książkę ze zniżką 20% lub e-book ze zniżką 40%, ale musisz się pospieszyć, bo promocja obowiązuje do 19 czerwca 2017, wpisz kody rabatowe:

Ebook (rabat 40%): 0EED92-F02356-E
Książka drukowana (rabat 20%): F3D73B-1E6D0F-E

Uważasz ten post za przydatny? Podziel się z innymi

Comments

comments

  • Fajnie, że jest tu tak dużo konkretów – ta rozmowa na pewno przyda się wielu osobom, które chcą dopiero zająć się wynajmem.